Пай в оренді можна продати, і згода орендаря для цього не потрібна. Але закон дає орендарю переважне право купівлі, тому спершу ділянку треба запропонувати йому через нотаріуса, а договір оренди після продажу продовжить діяти вже з новим власником. Нижче розібрали, як продати земельний пай, якщо він в оренді, у якому порядку діяти і скільки часу це займає.
Чи можна продати пай, якщо він в оренді
Так, оренда не обмежує право власника розпоряджатися землею. Ділянку можна продати, подарувати, обміняти або передати за спадковим договором. Обмеження стосуються лише способу продажу: власник не може просто домовитися з будь-яким покупцем і піти до нотаріуса, оминувши орендаря.
Перед продажем пай має бути оформлений як земельна ділянка. Це означає, що в неї є кадастровий номер, а право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо у вас лише старий сертифікат на право на земельну частку або державний акт, право за яким не перенесене в реєстр, продаж доведеться відкласти, поки документи не приведуть до ладу.
Ще одна умова стосується самого договору оренди. Переважне право має орендар, з яким укладено договір щодо цієї ділянки. Якщо на ділянці є спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин, його власник стоїть у черзі першим, а орендар другим. Для звичайного паю на полі це рідкісна ситуація, тож на практиці мова майже завжди йде про орендаря.
Хто може купити пай і за якою ціною
Купити сільськогосподарську землю в Україні можуть громадяни України, а з 1 січня 2024 року також українські юридичні особи. Іноземцям і особам без громадянства купувати таку землю заборонено. Для одного покупця діє ліміт у 10 тисяч гектарів, але для продажу одного паю він на практиці нічого не змінює.
Ціна продажу сільськогосподарської землі не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. Це обмеження діє до 2030 року. Якщо нормативна оцінка вашої ділянки вища, ніж пропонує покупець, нотаріус такий договір не посвідчить.
Ціну, яку ви назвете орендарю, змінювати вниз для іншого покупця не можна. Якщо згодом ви вирішите продати дешевше або на інших суттєвих умовах, процедуру з повідомленням орендаря доведеться пройти заново.
Як продати пай в оренді покроково
Закон встановлює чіткий порядок, і найбільше часу забирає очікування відповіді орендаря. Від реєстрації наміру до договору з іншим покупцем зазвичай минає щонайменше два місяці.
- Перевірте документи на ділянку і договір оренди. Подивіться строк дії, розмір орендної плати, чи зареєстрований договір і чи немає в ньому окремих умов на випадок продажу.
- Визначте ціну та інші умови продажу і підготуйте проєкт договору купівлі-продажу.
- Зверніться до нотаріуса, який посвідчуватиме договір, із заявою про намір продати ділянку. Нотаріус вносить ці відомості до Державного реєстру. Зробити це треба не пізніше ніж за два місяці до дня укладення договору.
- Протягом трьох робочих днів нотаріус надсилає орендарю рекомендований лист з повідомленням про вручення, де вказані ціна та умови продажу.
- Орендар має місяць, щоб нотаріально засвідченою заявою повідомити, чи хоче купити ділянку. Якщо так, нотаріус протягом місяця призначає дату підписання договору.
- Якщо орендар відмовився, не відповів за місяць або не прийшов на підписання, він втрачає переважне право. Тоді ділянку можна продати іншому покупцю на тих самих умовах.
- Після підписання договору нотаріус реєструє право власності на покупця. Новий власник має протягом місяця повідомити орендаря, що ділянка змінила власника.
Нотаріуса краще обирати одразу того, хто посвідчуватиме і сам договір. Намір продажу реєструє саме він, і переходити до іншого нотаріуса посеред процедури незручно.
Як продати пай швидше, якщо орендар не збирається купувати
Чекати два місяці не обов’язково. Якщо орендар заздалегідь знає, що купувати ділянку не буде, він може подати нотаріально засвідчену відмову від переважного права. Після цього продати пай іншому покупцю можна без очікування.
Повідомляти орендаря також не потрібно в кількох випадках:
- Продаж частки ділянки одному зі співвласників цієї ж ділянки.
- Продаж самому орендарю або власнику дозволу на видобування корисних копалин, який має право першої черги.
- Продаж, коли всі, хто має переважне право, надали нотаріально засвідчені відмови.
- Продаж на земельних торгах, де орендар може взяти участь і купити ділянку за найвищою ціною, запропонованою іншими учасниками.
Варто знати ще одну деталь. Орендар може один раз передати своє переважне право іншій особі, яка має право купувати сільськогосподарську землю. Тому покупцем «від орендаря» іноді виявляється інвестор або інше агропідприємство, і це законно.
Що буде з договором оренди після продажу паю
Зміна власника не є підставою, щоб змінити умови оренди або розірвати договір. Якщо в самому договорі не передбачено інше, він діє до кінця строку, а новий власник отримує орендну плату замість вас. Покупець не зможе забрати ділянку в обробіток, поки договір не закінчиться.
Через це пай в оренді зазвичай коштує дешевше, ніж вільний. Особливо це помітно, коли до кінця договору ще багато років, а орендна плата низька. Якщо договір спливає за рік-два, ціна ближча до ринкової.
Орендну плату за поточний рік варто обговорити з покупцем окремо і записати в договорі. Інакше може виникнути суперечка, кому належить плата за рік, у якому ділянку продали.
Що буде, якщо продати пай без повідомлення орендаря
Якщо власник продав ділянку з порушенням переважного права, орендар може звернутися до суду з вимогою перевести на нього права та обов’язки покупця. Разом із позовом він вносить на рахунок суду суму, за яку ділянку продали. Якщо суд позов задовольнить, власником стане орендар, а покупцю доведеться повертати гроші.
Для продавця це означає судовий процес і зіпсовані стосунки з покупцем. Тому навіть якщо орендар здається незацікавленим, офіційна процедура через нотаріуса безпечніша за будь-які усні домовленості.
Які документи і податки потрібні для продажу паю
Точний перелік документів уточнює нотаріус, але базовий набір у більшості випадків однаковий. Знадобляться паспорт і РНОКПП продавця, документ, на підставі якого ви стали власником ділянки, витяг з Державного земельного кадастру, договір оренди і звіт про грошову оцінку ділянки. Якщо ділянку купили в шлюбі, потрібна ще згода чоловіка або дружини.
Податки з продажу залежать від того, як довго ділянка у вашій власності. Продаж не оподатковується, якщо одночасно виконані дві умови:
- Це перший продаж нерухомості протягом календарного року.
- Ділянка була у вашій власності понад три роки, або ви отримали її у спадщину.
Податкова служба у 2024 році окремо роз’яснила, що це звільнення поширюється і на ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, тобто на паї. Якщо хоча б одна умова не виконана, з продажу сплачують 5% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору.
Окремо оплачуються послуги нотаріуса і звіт про оцінку. Їхня вартість залежить від регіону, тому її варто дізнатися заздалегідь.
Найпростіший шлях продажу паю в оренді зазвичай починається з розмови з орендарем. Він знає ділянку, уже її обробляє і часто готовий купити першим. Якщо ж ні, нотаріальна відмова скорочує процедуру до кількох тижнів. Правила ринку землі змінюються, тому актуальні вимоги перед угодою варто перевірити в нотаріуса.
